Гайд
Что должно быть в ДДУ?
1. Реквизиты застройщика
❓Часто клиенты задаются вопросом:
«Мы же покупаем квартиру у ГК Полис Групп, а в договоре ООО Специализированный застройщик „М.СИТИ“?»
Бренд девелопера — маркетинговое название для покупателя, создающее образ и концепцию проекта.
Юридическое лицо застройщика — это компания, с которой вы заключаете договор и она несёт ответственность. Отвечает за качество строительства, соблюдение сроков, выполнение обязательств по ДДУ.
На официальном сайте застройщика можно проверить все юр. лица, которые работают с девелопером.
«Мы же покупаем квартиру у ГК Полис Групп, а в договоре ООО Специализированный застройщик „М.СИТИ“?»
Бренд девелопера — маркетинговое название для покупателя, создающее образ и концепцию проекта.
Юридическое лицо застройщика — это компания, с которой вы заключаете договор и она несёт ответственность. Отвечает за качество строительства, соблюдение сроков, выполнение обязательств по ДДУ.
На официальном сайте застройщика можно проверить все юр. лица, которые работают с девелопером.
2. Данные об объекте долевого строительства
• кадастровый номер участка
• адрес участка, на котором строится объект
В ДДУ мы с вами увидим только адрес участка.
Указанный в договоре адрес является строительным адресом многоквартирного жилого дома, которому после завершения строительства будет присвоен административный (почтовый) адрес.
• адрес участка, на котором строится объект
В ДДУ мы с вами увидим только адрес участка.
Указанный в договоре адрес является строительным адресом многоквартирного жилого дома, которому после завершения строительства будет присвоен административный (почтовый) адрес.
3. Условный номер квартиры и характеристики квартиры
Указываются условный номер квартиры и характеристики квартиры с осями, а также план этажа и секции с осями.
В ДДУ прописывается:
• корпус
• секция
• квартира
• этаж
• кол-во комнат
• общая проектная площадь квартиры (кв. м)
• жилая площадь (кв. м)
• приведённая площадь балкона/лоджии (кв. м)
• общая проектная площадь квартиры с учётом балкона/лоджии (кв. м)
• строительные оси
При этом характеристики являются проектными, и номер квартиры и площадь в итоге, после того как дом построят и пройдёт гос. комиссия, поменяются.
Но оси на плане останутся неизменными.
В ДДУ прописывается:
• корпус
• секция
• квартира
• этаж
• кол-во комнат
• общая проектная площадь квартиры (кв. м)
• жилая площадь (кв. м)
• приведённая площадь балкона/лоджии (кв. м)
• общая проектная площадь квартиры с учётом балкона/лоджии (кв. м)
• строительные оси
При этом характеристики являются проектными, и номер квартиры и площадь в итоге, после того как дом построят и пройдёт гос. комиссия, поменяются.
Но оси на плане останутся неизменными.
4. Сроки передачи объекта дольщику и условия передачи
• Согласно № 214-ФЗ в ДДУ должна стоять конкретная дата передачи объекта дольщику.
• Условия передачи объекта по акту приёма также регламентируются 214-ФЗ, поэтому принимайте квартиру с профессиональным аккредитованным специалистом, который может в лист осмотра объекта мотивированно указать дефекты квартиры, чтобы застройщик мог исправить недостатки.
• Условия передачи объекта по акту приёма также регламентируются 214-ФЗ, поэтому принимайте квартиру с профессиональным аккредитованным специалистом, который может в лист осмотра объекта мотивированно указать дефекты квартиры, чтобы застройщик мог исправить недостатки.
5. Цена объекта и цена за один кв. метр
Цена объекта уплачена из расчёта:
площадь квартиры × стоимость 1 кв. м.
После того как строительство дома закончится, проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ) для составления технического паспорта, поэтажного плана и технического плана, которые нужны для регистрации, перепланировок, кадастрового учёта и любых сделок с недвижимостью, фиксирует фактические размеры объекта после завершения строительства — до или после ремонта.
Метраж квартиры, которую вы приобретали по ДДУ, и фактический метраж после обмеров (ПИБ) не всегда совпадает.
⬇️Поэтому:
площадь квартиры × стоимость 1 кв. м.
После того как строительство дома закончится, проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ) для составления технического паспорта, поэтажного плана и технического плана, которые нужны для регистрации, перепланировок, кадастрового учёта и любых сделок с недвижимостью, фиксирует фактические размеры объекта после завершения строительства — до или после ремонта.
Метраж квартиры, которую вы приобретали по ДДУ, и фактический метраж после обмеров (ПИБ) не всегда совпадает.
⬇️Поэтому:
6. Расхождение площади квартиры
Если общая площадь квартиры после обмеров ПИБ будет больше чем на Х либо меньше чем на Х (обычно Х = 5 %, но могут быть и другие значения), то либо дольщик доплачивает застройщику, либо, наоборот, застройщик — дольщику.
Неприятно то, что ключи от квартиры и акт приёма-передачи дольщик получит только после внесения оплаты.
А застройщик вернёт денежные средства дольщику после соответствующего письменного заявления с указанием всех банковских реквизитов в течение 30 дней.
К сожалению, с такими неприятными сюрпризами у некоторых застройщиков дольщики сталкиваются очень часто, а у других застройщиков всё чётко, «как в аптеке».
❤️ Как выбрать застройщика, у которого будет «как в аптеке»?
Воспользоваться опытом специалиста по недвижимости.
Неприятно то, что ключи от квартиры и акт приёма-передачи дольщик получит только после внесения оплаты.
А застройщик вернёт денежные средства дольщику после соответствующего письменного заявления с указанием всех банковских реквизитов в течение 30 дней.
К сожалению, с такими неприятными сюрпризами у некоторых застройщиков дольщики сталкиваются очень часто, а у других застройщиков всё чётко, «как в аптеке».
❤️ Как выбрать застройщика, у которого будет «как в аптеке»?
Воспользоваться опытом специалиста по недвижимости.
7. Гарантийный срок и качество квартиры
Срок гарантии обычно 3 года, и важно понимать, на какие недостатки и в каком случае гарантия распространяется, а в каком — нет.
Если вы сделали перепланировку, перенос инженерных систем и т. д. — про гарантию можете забыть. Согласно ч. 2 ст. 476 ГК РФ застройщик не будет нести ответственности по гарантийным обязательствам вследствие нарушений дольщиком правил использования объекта долевого строительства.
Если вы получили квартиру по акту приёма-передачи и не нарушали условий договора, то по гарантии вы всегда можете подать заявку в гарантийный отдел. В основном застройщики быстро реагируют и бесплатно исправляют дефекты.
❤️ Мы со своими клиентами всегда на связи и помогаем личными контактами с УК застройщиков.
Если вы сделали перепланировку, перенос инженерных систем и т. д. — про гарантию можете забыть. Согласно ч. 2 ст. 476 ГК РФ застройщик не будет нести ответственности по гарантийным обязательствам вследствие нарушений дольщиком правил использования объекта долевого строительства.
Если вы получили квартиру по акту приёма-передачи и не нарушали условий договора, то по гарантии вы всегда можете подать заявку в гарантийный отдел. В основном застройщики быстро реагируют и бесплатно исправляют дефекты.
❤️ Мы со своими клиентами всегда на связи и помогаем личными контактами с УК застройщиков.
8. Пункт о действиях при расторжении договора ДДУ
Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора только в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 9, ч. 7 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ.
И, конечно, дольщик уплатит штраф.
❤️ А вообще, если вдруг что-то пошло не так и вам более не нужна квартира, лучше не расторгать ДДУ, а продать — уступить право требования по вашему ДДУ другому физическому или юридическому лицу.
Вы вернёте себе деньги без штрафов, и все будут счастливы.
И, конечно, дольщик уплатит штраф.
❤️ А вообще, если вдруг что-то пошло не так и вам более не нужна квартира, лучше не расторгать ДДУ, а продать — уступить право требования по вашему ДДУ другому физическому или юридическому лицу.
Вы вернёте себе деньги без штрафов, и все будут счастливы.
9. Данные по счетам
(аккредитив, СБР-счёт, эскроу-счёт, возвратный счёт)
- СБР-счёт(Сервис безопасных расчётов) — это специальный счёт в банке, который используется для безопасной оплаты при покупке недвижимости. Покупатель переводит деньги на этот счёт, и они хранятся там до момента регистрации в Росреестре. После регистрации деньги автоматически перечисляются либо на эскроу, либо продавцу.
- Эскроу-счётЭто специальный банковский счёт, где деньги покупателя «замораживаются» до полного выполнения продавцом обязательств по договору, до сдачи дома в эксплуатацию.
Но не всегда эскроу-счёт должен быть в ДДУ. Бывают периоды, когда дом уже достроили, эскроу уже не открывается, но квартиры застройщик продаёт по ДДУ. - АккредитивОчень похож на СБР-счёт, но предполагает более детальные условия перевода денежных средств. Банк проверяет дополнительные документы, которые являются основанием для перевода денежных средств.
- Возвратный счётЕсли вдруг расторгается ДДУ, то денежные средства, которые хранили на эскроу-счёте после расторжения переходят на возвратный счет покупателя. Возвратный счет привязан к персональным данным именно дольщика - покупателя объекта.
❤️
Я прописала только основные пункты, на которые важно обратить внимание. На самом деле, когда мы получаем договор от застройщика, мы вместе с клиентом внимательно его читаем, так как важно своевременно выявить и исключить возможные ошибки.
Если у нас или у клиента есть пожелания по изменению отдельных пунктов договора, существуют застройщики, которые готовы идти навстречу и являются клиентоориентированными. Однако таких немного. В то же время есть застройщики, у которых договор изначально составлен так, что все его пункты защищают права как юридического лица, так и дольщика и менять они ничего не будут!
Вывод: Внимательно читайте договор и лучше со специалистом по недвижимости, который знает № 214-ФЗ и другие законы!
Консультация
Бесплатная консультация специалиста по недвижимости
Санкт-Петербург, Воронежская ул., 5,
офис 221 БЦ Призма
офис 221 БЦ Призма
