Как проходит
процесс сделки с агентством
«Лембей и
Партнёры»
процесс сделки с агентством
«Лембей и
Партнёры»
Что мы имеем в виду, когда говорим «сделка под ключ»
1 этап. Встреча с клиентом
Когда мы говорим «сделка под ключ», всё начинается с встречи специалиста по недвижимости с клиентом — онлайн или офлайн.
Когда мы говорим «сделка под ключ», всё начинается с встречи специалиста по недвижимости с клиентом — онлайн или офлайн.
Часто клиенты спрашивают:
«Зачем встречаться?»
«Скиньте варианты на…»
Почему специалисты по недвижимости настаивают на личной встрече — онлайн или в офисе.
«Зачем встречаться?»
«Скиньте варианты на…»
Почему специалисты по недвижимости настаивают на личной встрече — онлайн или в офисе.
- 1. Мне важно вместе с клиентом посчитать цифры и показать визуально выгоды, обратить внимание на главное.
2. Живое общение всегда лучше и понятнее.
3. А вообще: «Я красив» (это шутка)😂Александр - 1. Мне важно посмотреть человеку в глаза.
2. Какие истинные мотивы покупки квартиры: для жизни, для инвестиции, кто жить будет.
3. Потому что мне важно услышать человека.Евгения - 1. Личное знакомство.
2. Важно узнать друг друга поближе, чтобы человек понимал, почему со мной покупать.
3. Выстроить точную стратегию покупки или продажи недвижимости.Иван - 1. Я знакомлюсь с человеком.
2. На встрече проще визуально показать и объяснить.
3. Выявить потребности.Анна
Сколько бы я ни рассказывала о аромате кофе — пока вы не выпьете его, аромат вы не почувствуете.
Встреча — это не только про подбор варианта.
Очень часто бывает так, что люди хотят:
рядом с метро до 5 минут пешком,
новый дом после … года,
дом из кирпича,
хорошая мебель в квартире,
Х метраж,
не первый / не последний этаж,
и за … цену.
«А что важно?» — «Всё», — говорят они.
Но когда начинаем разбираться, оказывается, всё совсем не так.
Часто квартиру для инвестиции с целью сдачи выбирают, руководствуясь:
«А я бы хотела там жить?»
Но это неверно.
Инвестиция — это про доход, а не про личную любовь или нелюбовь к району, цвету обоев и т.д.
Инвестиции — это про деньги: сколько потратил и сколько, и за какой срок заработаешь.
И когда на встрече начинаем копать глубже:
«Так всё же — для себя квартира или для инвестиции?»
Тут у человека и появляется понимание, что для себя и для инвестиции — это очень разные квартиры. И так во многом.
Поэтому личная встреча и беседа о том, зачем и какая квартира нужна — это важный этап, необходимый для поиска нужной, выгодной, ликвидной и правильной недвижимости.
Встреча — это не только про подбор варианта.
Очень часто бывает так, что люди хотят:
рядом с метро до 5 минут пешком,
новый дом после … года,
дом из кирпича,
хорошая мебель в квартире,
Х метраж,
не первый / не последний этаж,
и за … цену.
«А что важно?» — «Всё», — говорят они.
Но когда начинаем разбираться, оказывается, всё совсем не так.
Часто квартиру для инвестиции с целью сдачи выбирают, руководствуясь:
«А я бы хотела там жить?»
Но это неверно.
Инвестиция — это про доход, а не про личную любовь или нелюбовь к району, цвету обоев и т.д.
Инвестиции — это про деньги: сколько потратил и сколько, и за какой срок заработаешь.
И когда на встрече начинаем копать глубже:
«Так всё же — для себя квартира или для инвестиции?»
Тут у человека и появляется понимание, что для себя и для инвестиции — это очень разные квартиры. И так во многом.
Поэтому личная встреча и беседа о том, зачем и какая квартира нужна — это важный этап, необходимый для поиска нужной, выгодной, ликвидной и правильной недвижимости.
На этом этапе важно:
• просчитать выгоды ипотечных программ и программ рассрочек;
• сравнить объекты на рынке вторичной недвижимости и новостроек;
• считать выгоды под задачу клиента.
Это то, что мы называем стратегией.
Их может быть несколько, и чтобы выбрать самую правильную и выгодную — важно просчитать все возможные.
И только после того, как мы определились со стратегией и цифрами, мы делаем подбор вариантов и едем смотреть их.
• просчитать выгоды ипотечных программ и программ рассрочек;
• сравнить объекты на рынке вторичной недвижимости и новостроек;
• считать выгоды под задачу клиента.
Это то, что мы называем стратегией.
Их может быть несколько, и чтобы выбрать самую правильную и выгодную — важно просчитать все возможные.
И только после того, как мы определились со стратегией и цифрами, мы делаем подбор вариантов и едем смотреть их.
2 этап. Показы объектов
Локация, транспортная доступность, перспективы развития района, инфраструктура, экология, близость парков, куда выходят окна, вид — и ещё огромное количество факторов, которые влияют на цену объекта и которые важно учитывать при выборе квартиры.
Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать.
Хорошо, когда дом уже стоит и в квартиру можно войти.
А когда это строящийся объект — важно знать перспективы развития района, включать критическое мышление, опыт, логику, получать инсайдерскую информацию.
Зная застройщика, его уже построенные объекты и изучив проект, наш специалист по недвижимости даёт объективную информацию о плюсах и минусах ЖК и локации.
Идеального объекта не существует — всегда будут «+» и «−», вне зависимости от цены.
Важно расставить приоритеты:
«Этот минус не столь важен, а этот плюс — самый значимый».
Рациональный подход с чёткой расстановкой плюсов и минусов, исходя из задачи покупки, позволяет понять, выгодно это или нет, и уже потом подключить эмоцию «нравится / не нравится».
Мы всегда едем на просмотры с клиентами:
• сравниваем объекты;
• засекаем время в дороге;
• смотрим, что вокруг и что внутри.
Если выбираем новостройку с чистовой отделкой — обязательно идём в шоурум или готовый ЖК, чтобы увидеть отделку и ощутить пространство.
Если выбираем вторичный рынок — квартиры, которые мы смотрим с клиентами, адекватны по документам.
«Допрос» продавца или его представителя перед просмотром будет тщательный.
Нам важно, чтобы клиент не ходил на просмотры «просто так».
«Туризм» хорош в горах, а не в квартирах, которые:
• не подойдут;
• небезопасны по документам;
• или содержат слишком много «но».
Итого — объект выбран после просмотров.
Локация, транспортная доступность, перспективы развития района, инфраструктура, экология, близость парков, куда выходят окна, вид — и ещё огромное количество факторов, которые влияют на цену объекта и которые важно учитывать при выборе квартиры.
Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать.
Хорошо, когда дом уже стоит и в квартиру можно войти.
А когда это строящийся объект — важно знать перспективы развития района, включать критическое мышление, опыт, логику, получать инсайдерскую информацию.
Зная застройщика, его уже построенные объекты и изучив проект, наш специалист по недвижимости даёт объективную информацию о плюсах и минусах ЖК и локации.
Идеального объекта не существует — всегда будут «+» и «−», вне зависимости от цены.
Важно расставить приоритеты:
«Этот минус не столь важен, а этот плюс — самый значимый».
Рациональный подход с чёткой расстановкой плюсов и минусов, исходя из задачи покупки, позволяет понять, выгодно это или нет, и уже потом подключить эмоцию «нравится / не нравится».
Мы всегда едем на просмотры с клиентами:
• сравниваем объекты;
• засекаем время в дороге;
• смотрим, что вокруг и что внутри.
Если выбираем новостройку с чистовой отделкой — обязательно идём в шоурум или готовый ЖК, чтобы увидеть отделку и ощутить пространство.
Если выбираем вторичный рынок — квартиры, которые мы смотрим с клиентами, адекватны по документам.
«Допрос» продавца или его представителя перед просмотром будет тщательный.
Нам важно, чтобы клиент не ходил на просмотры «просто так».
«Туризм» хорош в горах, а не в квартирах, которые:
• не подойдут;
• небезопасны по документам;
• или содержат слишком много «но».
Итого — объект выбран после просмотров.
3 этап. Покупка в ипотеку (если применимо)
Ещё на первой встрече мы обсуждаем, как будет проходить оплата:
наличные, ипотека или рассрочка,
считаем выгоды, программы, банки и ежемесячные платежи.
На этом этапе — «контрольный замер».
Мы одобряем ипотеку в нужном банке под конкретную выбранную квартиру.
Иногда клиенты говорят:
«Давайте сначала одобримся, а потом будем искать».
Это в корне неверно.
Мы:
• смотрим кредитную историю;
• считаем;
• выстраиваем стратегию одобрения;
• подбираем объект;
• и только потом подаём на ипотеку.
Работаем напрямую с банками — в каждом банке у нас есть куратор.
Все возможные скидки мы согласовываем для своих клиентов.
Наша задача — сделать ипотеку лёгкой:
• по платежу;
• по процентной ставке;
• по обслуживанию.
Сразу продумываем и обслуживание кредита:
• страховки, условия;
• рефинансирование.
Со страховыми компаниями мы также сотрудничаем, поэтому клиенты получают лучшие условия.
Ещё на первой встрече мы обсуждаем, как будет проходить оплата:
наличные, ипотека или рассрочка,
считаем выгоды, программы, банки и ежемесячные платежи.
На этом этапе — «контрольный замер».
Мы одобряем ипотеку в нужном банке под конкретную выбранную квартиру.
Иногда клиенты говорят:
«Давайте сначала одобримся, а потом будем искать».
Это в корне неверно.
Мы:
• смотрим кредитную историю;
• считаем;
• выстраиваем стратегию одобрения;
• подбираем объект;
• и только потом подаём на ипотеку.
Работаем напрямую с банками — в каждом банке у нас есть куратор.
Все возможные скидки мы согласовываем для своих клиентов.
Наша задача — сделать ипотеку лёгкой:
• по платежу;
• по процентной ставке;
• по обслуживанию.
Сразу продумываем и обслуживание кредита:
• страховки, условия;
• рефинансирование.
Со страховыми компаниями мы также сотрудничаем, поэтому клиенты получают лучшие условия.
4 этап. Согласование договора (ДКП / ДДУ)
Если объект у застройщика — договор готовит застройщик.
Мы вычитываем его вместе с клиентом, проверяем:
• данные;
• формулировки;
• права и обязанности сторон;
• соответствие ФЗ-214.
Если есть несоответствия — просим внести изменения.
Если вторичный рынок — договор готовит наш юрист, строго в интересах клиента.
Иногда сделка проходит через нотариуса — и в некоторых случаях это обязательно.
Подробный гайд «Что должно быть в ДДУ?» можно запросить у наших специалистов.
Если объект у застройщика — договор готовит застройщик.
Мы вычитываем его вместе с клиентом, проверяем:
• данные;
• формулировки;
• права и обязанности сторон;
• соответствие ФЗ-214.
Если есть несоответствия — просим внести изменения.
Если вторичный рынок — договор готовит наш юрист, строго в интересах клиента.
Иногда сделка проходит через нотариуса — и в некоторых случаях это обязательно.
Подробный гайд «Что должно быть в ДДУ?» можно запросить у наших специалистов.
5 этап. Регистрация договора в Росреестре
Регистрация нужна, чтобы официально подтвердить переход права собственности от продавца к покупателю.
Варианты регистрации:
• электронная регистрация через банк;
• через застройщика;
• через сервис ЭДО;
• через МФЦ;
• через нотариуса.
После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности и отражает переход права собственности.
ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости, содержащий всю информацию об объекте, собственниках и обременениях.
Регистрация нужна, чтобы официально подтвердить переход права собственности от продавца к покупателю.
Варианты регистрации:
• электронная регистрация через банк;
• через застройщика;
• через сервис ЭДО;
• через МФЦ;
• через нотариуса.
После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности и отражает переход права собственности.
ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости, содержащий всю информацию об объекте, собственниках и обременениях.
6 этап. Взаиморасчёты между покупателем и продавцом
Главное — безопасность сделки.
Используются:
• СБР-счёт (сервис безопасных расчётов);
• аккредитив.
СБР-счёт — деньги блокируются в банке до регистрации договора в Росреестре и автоматически переводятся продавцу после перехода права собственности.
Аккредитив — деньги блокируются до регистрации договора в Росреестра и переводятся продавцу только после предоставления подтверждающих документов (акт приема-передачи, справок по форме 7 и 9 и др. документов по списку).
Можно использовать банковскую ячейку, но сейчас безопаснее, удобнее и рациональнее работать через специальные счета
Главное — безопасность сделки.
Используются:
• СБР-счёт (сервис безопасных расчётов);
• аккредитив.
СБР-счёт — деньги блокируются в банке до регистрации договора в Росреестре и автоматически переводятся продавцу после перехода права собственности.
Аккредитив — деньги блокируются до регистрации договора в Росреестра и переводятся продавцу только после предоставления подтверждающих документов (акт приема-передачи, справок по форме 7 и 9 и др. документов по списку).
Можно использовать банковскую ячейку, но сейчас безопаснее, удобнее и рациональнее работать через специальные счета
7 этап. Передача объекта и перевод денег продавцу
После регистрации договора:
• продавец получает денежные средства;
• покупатель принимает объект по акту приёма-передачи.
Иногда договор может одновременно быть актом приёма-передачи — если стороны договорились и в объекте нет ценных вещей.
Если объект в строящемся доме — после регистрации ждём выдачу ключей застройщиком.
После регистрации договора:
• продавец получает денежные средства;
• покупатель принимает объект по акту приёма-передачи.
Иногда договор может одновременно быть актом приёма-передачи — если стороны договорились и в объекте нет ценных вещей.
Если объект в строящемся доме — после регистрации ждём выдачу ключей застройщиком.
Каждая сделка — индивидуальна, как и наши клиенты.
Наша цель — сделать вашу сделку максимально выгодной, безопасной и комфортной.
И даже после сделки мы остаёмся на связи и вы всегда можете получить консультацию юриста или ипотечного специалиста.
С любовью к Вам,
агентство недвижимости
«Лембей и Партнёры».
Консультация
Бесплатная консультация специалиста по недвижимости
